之前我们实地去看了 “中国第一神盘”—— 贵阳花果园。
这个神盘名字平平无奇,最突出的就只有一点:特别大,是全中国第一大盘。
面积有 1830 万平方米,聚集了 300 栋 40 层高的建筑,有几十万人居住在其中。
这个神盘虽然不在一线城市,但是因为它的这个特性,让它成为了全国出名的网红盘,有不少人都去那里打卡,观赏一下众多人聚在一起跳广场舞的盛况。
其实,在全国各地,都有这种居住人口在几万以上的超大社区。
尤其是在二十年前、十几年前的时候,当时为了解决人们的住房需求,规划了一大批的超大社区。有的特别出名,甚至取代了原本的地名来作为当前的地名。
比如北京的天通苑,作为北京昌平区的一个超大型社区,基本就代指了那一片区域。
同样位于北京的回龙观,则作为程序员之家,赫赫有名。
而在上海,也有这种超多人居住的超大社区,并且还有很多,像是我们曾经提到过内环的中远两湾城,外环外的上海康城等等等等。
劝你一句,尽量别碰超大社区  第1张
北京上海两地大型社区
超大社区,聚集了大量的人口,就跟一个小城市一样,内里什么都有
比如超市、菜场、早餐店等等,不用出社区就能满足一切的基本需求,甚至还有公交车站直达地铁,住着很舒服。
但是同时因为它的体量巨大,人多车多,走出小区就要很久,有时候会觉得小区内部和外部格格不入。
说真的,虽然超大社区带给我们有利的一面。
但在购房上,如果有其他选择的话,我是不太建议买超大社区的。
原因,让我来给你细细的说。
劝你一句,尽量别碰超大社区  第2张
什么是超大社区?为什么不建议买?
到底多大规模的小区,可以被称为超大社区?
在查阅了多篇论文后,总结了一下超大社区的定义:人口超过 3 万 人,占地超过 20 公顷 的社区,这种规模以上,就可以被称为是超大社区。
当然,很多超大社区远远超过这个规模,导致它的占地面积和人口,几乎相当于一个小城镇了。
然而,按照城镇的标准,它的基础设施却是远远达不到的。
也因此,超大社区的这个 “大”,带来了一系列问题。
最主要的就是超大社区体量过大引起的交通压力。
我们来看下几个超大型社区的体量。
北京天通苑 —— 保守估计 50 万人
北京回龙观 —— 保守估计 30 万人
上海康城 —— 估计约 9 万人
这些超大社区,即使有的地铁就在家门口,但从下楼出小区到地铁站也要一刻钟半小时,这就造成了通勤的非常不便。
首屈一指的就是超大社区的内部交通问题。
其他的不足之处还有改进的空间,但是小区内的交通,在设计之初如果没有考虑好,道路狭窄,在未来改动起来就会很难。
在超大型社区中,自行车、电动车、私家车的数目都很多,各种交通工具互相交织,这就造成了超大社区的交通情况相当复杂。
我们曾去上海康城实地探访了一次,即使是在人流量比较低的上午 10 点左右,车流依旧很多,并且车速在行进过程中不太减缓。
一位在这里居住了 10 年的叔叔告诉我们,如果要买房的话,买学校附近那一侧的房子,避免小孩上学时需要过马路,否则容易造成危险。
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电瓶车的车速很快,很不安全
与其说超大社区是一种社区内的交通,倒不如说是小街道。
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完完全全就和家门口的街道是一个样子。
但是和街道不同的是,街道除了住宅还有其他设施,而且,普通的街道人流量没有超大社区这么大。
按照《城市超大社区的交通效应研究:结构影响与治理策略》论文显示,超大社区的车流量给交通带来了两方面的压力。
一方面是社区内部的。
私家车和外面的汽车、单车、公交车、电动车、摩托车都在一条路上通行,社区在出入口的高峰期车流量很大,而即使是非高峰期,也有大量车辆持续进出。
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社区内部的道路承载能量远远不能满足社区内车辆的使用需求,这就造成了交通拥堵。
另一方面则是社区外部。
像是上海康城小区,地铁站相隔比较远,公交车是主要的公共交通方式。
内部有两条公交线路,乘坐公交去往莘庄地铁站需要 15 分钟,平时 15 分钟一班,在高峰期会缩减间隔。
但由于小区的面积过大,部分居民是没办法进入到公交站点的最优服务范围的
所以很多居民还是采用私家车作为出行工具,这就对周边的交通造成了一定的压力。
在高峰期的时候,私家车会在出入口排长队,这样一来就会集中进入路段,给这一路段造成极大的交通压力,进而产生拥堵。
超大社区过大的体量,不仅影响社区内部的交通环境,也对社区外部的交通环境造成了一定的压力。
我在上海康城采访的一个老年业主告诉我们,“我们老人蹲蹲还蛮实惠的(住在这里还蛮划算的),对你们年轻人上班伐灵的。”
超大社区多存在于比较偏远的地方(中远两湾城是例外),大部分人购买超大社区,并不是因为就业地点,而是出于总价低、学校、社区环境等等这些方面的考虑。
这就造成了人们的通勤距离比较远,如果再加上交通拥挤的话,需要中途变换支路,就又给人们的出行时间造成了延长,而且还要算上小区内到门口的距离。
在通行舒适度上,超大社区大打折扣。
因此,如果是和我一样的普通通勤一族,如果有其他选择,不建议购买超大社区。
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超大社区管理难
除了交通上带来比较大的压力外,在建设之初,超大社区的开发就有可能只考虑了住宅问题,而没有做长期的规划,让社区孤立,限制了它的长远发展。
此外,超大社区体量太大,人员较多,因此也造成了一定的管理困难。
就比如上海康城内,我看到了很多物业人员不断的清洁卫生,但是同时还是能看到乱丢垃圾的情况。人太多,很难管住所有人。
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再比如有的房子外多出来的应该是违建的东西,比如这个天线..
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超大社区,即使看上去再美,在后期维护中,总有一些不尽人意。
我在边走路边拍照的时候,甚至会被坑坑洼洼的人行道绊住。
好在年轻人腿脚灵活,但是对老年人来说,就不友好了。
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而且像是一些小区景观及外立面的后期维护,超大社区做的就更不好了。
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在设计开发的时候,应该是进行了巧思的,这里有个细节,让人们站在上面往下看风景。
但可惜后期保养的并不好,墙面受潮发霉了。
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大堂门口可以明显看出有过涂抹小广告的痕迹,也是超大社区不好管理的一个例证。
因为门口都是开放的,无论是车还是人,都可以随意进入。
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只是看着,其实都能忍受,但是对住在这里的人来说,多少会影响心情,在居住舒适度上大打折扣。
而改造环境仅仅靠物业来说是挺难做到的。
违建好拆,墙壁好粉刷,但是垃圾乱丢、写小广告的人乱涂这件事,总不能时刻盯着进出的人来看。
这也是为什么不建议买超大社区的原因之一,人流太大,管理和维护难度大,给后期居住体验造成不适。
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超大社区不利于升值
超大社区既有严重的交通问题,又难管理,这就直接造成了超大社区一个本质上的硬伤 —— 升值潜力低。
这也是我不建议买超大社区的一个最根本的原因。
超大社区的房产,和普通体量的小区相比,升值速度要慢上很多。
以上海最大的超大社区 —— 上海康城来举例。
上海康城的房价远远不如所在板块莘庄的房价,是整个莘庄板块内房价倒数。
当然,有些人认为,这是上海康城的优势,低总价就可以上车,而且小区的品质还不低。
但是,如果以财产保值来看,这就是它的劣势了。
这个项目在过去两年内,价格依旧是呈现出一个比较平稳的状态,并且赶超不上整个板块的发展潜力。
这一方面和上海康城的位置有关系,位于板块内比较偏僻的区域,另一方面则是上海康城的体量过大。
我们可以看看它附近的小区,和它的价格进行一下对比。
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在上海康城附近的象屿品城小区,基本保持跟自己的板块九亭价格趋势相差无几的走势,而且房价要略高于上海康城。
再换一个维度,将时间拉长一点。有人提到过 20 年前,上海康城只要 3000 块,到现在涨幅了 10 倍多,盈利还算正常。
直接用我们上次写上海康城时一个粉丝的留言来质疑:
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买超大社区的房子,上涨空间相对会比较小。
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超大社区不好卖
除了升值潜力不如其他普通小区外,如果从个人卖房的角度上来看,超大社区的房源比较多,在卖房时容易被压价。
因为房子较多,当上海康城的业主要出售房子时,同条件下的竞争者会比较多。
买家们不仅可以同小区内比较相同户型,还有多种其他户型可以选择,迫使急售的卖家压价售卖房产,同样会造成财产受损。
同时,既然超大社区房源多,就会一直保持着房源的流通,导致持续不断的有房子在装修。
正如之前所说的,超大社区的管理难度很高,所以一些装修噪音在工作日也时有发生,堆砌装修材料以及大型垃圾乱扔不处理。
这就导致了居住在这种环境下的不舒服,对生活也有很大的影响。
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对于人流量大的超大社区,人文环境也比较复杂。
人们来自各处,什么年龄层的人都在。
这种情况下,就在社区平时的交往上产生了很多碰撞。
别的不说,换物业需要 2/3 以上业主同意,就是一件很大的麻烦事。
还有物业费是否能及时全部收上来,也有一定的问题,等等这些,各方各面都不好处理。
不管是北京的天通苑、回龙观,还是上海的上海康城以及其他各地的超大社区,它们或多或少都在交通、管理和维护上有一定的问题存在。
而最为重要的是,这些小区在未来升值上都有所欠缺,并且在出售时面临的竞争大。
就像上海康城的一位业主所说的那样:
“小区太大,除非电车,走路你根本走不出去。交通极其不方便,一根车道进市区,车上都要常备糖。
好的也有,房型好房子大超市菜场都有适合老年人。”
这就是我为什么不建议买超大社区的缘故。
不能仅仅只看到了低总价、学校等优点而忽略超大社区存在的那些问题。
毕竟,玫瑰再好看,也不要忽略它枝干上藏着的刺。
来源:真叫卢俊