上海二手房持续低迷,是不是到了至暗时刻  第1张
还记得六月二手数据出来的时候,我跟各位说希望下个月能跟各位分析点开心数据。
昨天我们拿到七月二手数据了,一份没有假期影响、没有黄梅天气连日暴雨影响的二手成交数据
12592 套
看起来是不是跟上个月很像,嗯基本跟上月 12586 套持平
谁要硬说这个月多出来的 6 套算是微涨都对不起数据统计员颤抖的手
毕竟每月数据统计延迟、误差可能都在几十套上下,所以说 7 月二手是真的持平
没有触底反弹,哪怕一点点
也是没想到 6 月 1.2 万套成交还没触底还能延续
让我深吸一口气,日子还是要继续
01
7 月二手继续谷底徘徊
12592 套到底什么概念
大概五天前我就看到中介在朋友圈转发说 7 月二手成交 1.4 万套,当时还想说反弹虽然不多,但总算触底了,但其实 1.4 万套是二手整体成交,包括商铺等
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而二手住宅成交确实就 1.2 万套,这个数字放在今年的成交月份里是这样
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如果给各位拉出近五年数据会发现,也是绝对的低位
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放大图看看,除了每年 12 月 - 1 月 - 2 月这样的过年月,或者大政策出来,没哪个月能干出这样的数字
这也是为什么身边中介盆友会将这两个月描述成至暗时刻
这就是 7 月数据放在近 5 年数据里的一个对比,以前有位老师教我说看书看数据有时候不是数据本身多特别,而是对比才让它们有意义
过去 5 年的月成交成了一把最务实的标尺,告诉你 7 月二手到底是怎样
02
非中介成交达到历史新高
首先就是那个非中介成交占比
简单介绍下,非中介成交主要包括手拉手、房产证上名字更替 / 增减,这两大类二手市场的成交
那 2021 年 8 月的二手数据分析的时候,我们重点分析过这个数
因为当时 26% 的非中介成交占比是当时近 3 年最高
这个 7 月厉害了,冲破 2021 年 8 月数据,来到历史新高
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如果单纯是非中介成交占比过高,联系当月新房成交走势,大概率跟房产证上名字变化有关
但这个 7 月,跟 2021 年 8 月不同
同样的奇高的非中介占比,但这个 7 月德佑(也就是链家)的成交占比一如往常在 20% 左右晃荡
也就是说非中介成交占比的走势跟链家真实购房需求是一致的
市场是真的在买卖房屋,不只是上下名字
也就是说数据迹象上看越来越多人选择购房成本更低的手拉手交易
是不是有点绕,我再多唠叨几句
链家成交代表的刚需走势,同样的非中介成交高占比面前,当链家成交走低,代表市场真实购房需求走低
这时候非中介成交中走高的背后,代表真实的手拉手必然也不会走高,那走高的就是手拉手中的产证名字更替数量,反之亦然
所以更明确点讲,就是行情收紧后,跟着收紧的还有大家的心态,要么不愿意买房,要么缩减成本
还有数据不细看很难被大家知道
就是每次数据统计维度里的全市中介成交套数 TOP100,大概长这样
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这个数据在 7 月是 12 套,就快来到个位数了
我统计了我有数据以来,近 3 年的情况,我叫这部分数据是全市中介成交套数 TOP100 门槛数据
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这个 7 月来到历史低位,这个低位背后意味着中介门店的变化
中介一直被说是市场那只 “先知鸭”,但在我看来更像是二手市场里的海藻
环境的冷暖变化看他的生存状态就能一清二楚,这个门槛数从几十到十几,再到将将过十,这背后各家门店的缩编跟关店,各位没事的时候可以去家附近看看
看看是不是关了不少,里面的中介小哥哥小姐姐还跟以前一样多么
以上大概就是 7 月 1.2 万套数据背后的种种
那今天除了数字本身的分析,这份数据还有没有别的关联
03
而且二手的谷底,跟新房关系不大
新房跟二手的争夺是不用怀疑的,在我们过往对二手成交走低的分析中
二手成交走低经常伴随着新房成交走高
尤其是 2022 年 15 万多套二手成交数据出来,跟过去 3 年 25-30 万套的成交差距明显,另一方面新房成交却来到历史新高的 9 万多套
上海一二手成交 1:3 的成交占比,直接来到 1:2
这是真的,但似乎不是全部
我们看下今年以来的一二手成交变化
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一直以来我们总能从低迷的二手数据背后看到新房走高,但从上月开始一二手相继走低
这种和二手的 “同频共振” 其实从今年年初就开始
这两个月我司商务超哥发现市区中环内 10 万加楼盘居然也有滞销的
如果说天 x、大 x 进入续销是口碑问题,那像 9.9 万 / 平的虹口 xx 里、12.3 万 / 平的杨浦 xx 里这种中环内十万加楼盘,别说火爆了,连认筹都很吃力
这就很能说明当下新房市场的一些问题
像七个小地块拼凑的虹口 xx 里,最新批次开盘 451 套截至昨天只认筹了 90 套
也就是说一二手并不是天然此消彼长关系,他们都是需求蛋糕的一部分
换句话说,新房市场或许可以吸纳二手客户需求,但市场整体需求才是二手市场更根本的底盘
04
不过这样的低谷,上海不是没经历过
二手连续两月的 1.2 万套成交是真的让我没想到,说句不该说的,我开始在想我们是不是太过苛责二手市场
一个非过年月过出了这种过年月才有的成交数据,还连续两次,说实话我的心态跟第一次看到 1.2 万套已经不太一样
开始反方向问自己,我们是不是一直都太苛责二手市场
那些 1.5 万套、2 万套枯荣线哪来的
上海楼市低过 1.5 万套就一定了不得了么
也许这种情绪逆转有点逼急了的意思,但我还是认真去看了下更长时间维度下的
每月成交,2016 年以来的
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2017 年开始的数据各位可以锁定下,从 2017 年开始到 2018 年,整整 24 个月,上海每月二手住宅成交都在 1.2 万套上下浮动
所以…2 个月的 1.2 万套数据前的我们是不是可以不用辣么激动
市场确实低,但之前没低过么
不仅低过,还低了两年
2017 年前后可以对比 2022 年
2016 年楼市大热,到了 11 月上海出台新政,提高首套、二套首付比例等政策出台
效果立竿见影,之后就是两年的沉寂
2021 年也是楼市大热,从年初的新房积分政策到 7 月的二手核验价等政策
楼市也在下半年进入沉寂
这么对比的话,2017 年 - 2018 年,月均成交都在 1.2 万套上下,2022 年 - 2023 年,月均成交还在 1.5 万套上下,这么横向对比,数据说话,眼前状况真还好吧
后面 2015 年 - 2018 年,经历了小周期,市场又在 2019 年回升
这种横向对比可能会被经济学控 diss 粗暴,但周期这件事可能你会更认
所以 1.2 万套确实是 2019 年以来低位,但也真的先别着急上火
拉出 2016 年以来数据,2017 年到 2018 年的二手市场对 1.2 万套一点也不陌生
2017 年 - 2018 年沉积两年的二手市场终于在 2019 年发生了转变
2019 年 3 月市场又开始触底反弹
所以想跟各位说什么,一眼前这个 1.2 万套不是没见过、二市场是有周期的
上海并不是没有经历过这么难的时刻,后来也都熬过来了
05
我们不妨多点耐心
经济学里的周期概念很多,短的几年、中等的十几年、最长的上百年,想跟各位说的不是这些框框条条,而是更多的相信周期、相信规律
当今天我们知道了离我们不远的 2017 年、2018 年市场连续 24 个月都处于低位徘徊的时候,我们不妨给二手市场一点时间
昨天下午跟一位中介聊天,我们聊起最近市场情绪有没有变化
刚开始还沉浸在 TA 所在的大宁门店带看没什么变化、客户情绪还是观望这样描述里
但说着说着 TA 还是很兴奋的告诉我 7 月末的一天上海二手单日成交破千
也就是说虽然单个门店还没什么感觉,但市场这几天以来确实是有变化的
所以给二手时间吧,什么都急不来
也不如趁这个时候多出去看看盘,好好梳理下自己真实的购房需求
来源:真叫卢俊