近一年，我们平台写过不少关于租赁市场的文章，反响也都不错
而就在最近，身边发生的一件事，让我对租赁市场从原本的数据，开始去观察一些现状的变化
某位朋友在宝山通河某村的房子，和租客谈了一周多的续租价，始终无法谈拢，最后租客转头去了几公里外的城家公寓
而城家公寓的背后，其实就是大名鼎鼎的酒店品牌：华住
这是近三年来，我第二次听到这个名字，上一次还是表妹来上海，同样选择了城家
这让我产生了好奇，查阅了关于城家的一些资料，却发现
原来近两年，越来越多本土品牌酒店已经加码布局国内租赁市场
而背后的市场也正发生着快速的分化
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于是，我统计了一部分近年加码租赁的本土酒店品牌
对大部分酒店品牌来说，租赁原本就是服务中存在的部分，相比于中介派、创业派
酒店对租赁的加码，在会员管理、服务体系和数字化运作上，更加水到渠成
而从外因来说，随着租售并举的深入推行，过高的房价导致年轻人对居住观念改变，也让品牌酒店加快布局租赁行业
我也找了一些本土比较有代表的几个品牌
另外，像东呈集团的铂顿国际公寓 2023 年，新增开设门店超过 20 家
岭南商旅的岭舍创享公寓酒店（2023.1），开元旅企的首个长租公寓品牌开元摩所 MORESORT（2022.9）
木莲庄酒店集团孵化的高端服务式公寓品牌 Keymore（2022），也都是这一两年入局的
越来越多酒店在寻求租赁公寓产品的发展，试图在提速的租赁市场中分到一杯羹
这当中动作比较明显的，一个是华住酒店集团，另一个是锦江酒店
在酒店系代表中，华住是进入赛道最早的酒店企业之一，也是目前布局最为庞大的品牌
自行孵化的城家，也成长为长租产业链的重要服务商之一
当年 2020 年播出的电视剧《安家》中，男女主角创办的公寓品牌原型正是城家
电视剧《安家》剧照
锦江酒店作为国内老牌酒店的代表，在长租公寓的布局尽管起步较晚
但这几年动作频频，加上自己强大的背景，能看到整个产品线也在逐渐丰富
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整理了城家与锦江旗下主要公寓品牌的定位和模式
作为租赁公寓 1.0 时代（2009-2015）就涉足其中的本土品牌，城家自 2015 年成立后
最初切入的赛道，和其他同期品牌相同，以针对于城市白领为主
而进入第二阶段，大约 2015 年到 2018 年左右，伴随大量机构和资本的进入，同质化的租赁房源产生了
而这时候城家依托华住酒店集团，已经开始布局高端租赁，如和雅诗阁合作代理的 “馨乐庭” 正是在 2018 年签约
2019 年，城家推出的首个品牌奢华公寓 —— 凯文公寓，在衡山路落成
城家旗下凯文公寓内景 @图源网络
再到 2021 年，华住收购欢阁酒店，2022 年战略合并瑞贝庭
可以看到城家在租赁公寓的定位发展是自下而上，近年来布局中高端市场的动作更加频繁
再来看看另一个老品牌锦江集团在租赁公寓领域的动作
2015 年锦江酒店开始收购铂涛，直到 2021 年 6 月底，锦江酒店完成铂涛 100% 的股权收购
至此由铂涛 2014 年创立的租赁公寓品牌窝趣，归入了锦江麾下
窝趣轻社区 @图源网络
据窝趣的官网显示，除窝趣公寓外，旗下还包括华舍公寓和瑰悦服务式公寓
前者是针对中端企业员工公寓品牌，后者是高端服务式公寓
除了通过收购扩大租赁版图，锦江酒店亲自下场操作，则选择了直接进入中高端的公寓赛道
从 2021 年宣布旗下首个中高端公寓品牌 “憬黎” 的问世，到 2023 年 11 月，憬黎公寓酒店的首店在武汉启幕，据闻未来还将陆续进驻广州、北京等城市
除了选择了有法国卢浮酒店集团背书的品牌，锦江还选择了与阿里云签约合作，深化数字化领域的能力
可以看到锦江酒店对中高端租赁公寓的重视程度以及对未来的长远布局
无论是在租赁公寓布局多年的华住，还是近期积极布局的锦江，又或者其他品牌酒店，动作方式是比较一致的
1、夯实市场基数庞大的白领长租公寓基础
2、加码中高端服务式长租公寓市场
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我去了华住会旗下的城家，馨乐庭等公寓实地探访…
为了更直接地了解不同类型租赁公寓产品的情况，我实地走访了位于 8 号线中兴路地铁站附近的城家公寓以及馨乐庭长寿路店
其中城家公寓在上海布局较广，百度地图上目前一共能够搜索出 49 家店，遍布上海郊区市区
当天上午首先到达的是中华新路上的城家公寓，第一印象是楼体的外部看着有些陈旧
当天走访时，由于过了上班高峰，只看到陆续有两三个上班族拎着包从大门走出来
一楼的公共区域非常空旷，地板有些老化
大堂里设置了丰巢，两台烘干机还有一排外卖取餐柜
当天我在小程序上，提前预约了看房，在大堂的角落旁的小房间里，看到两三名身穿橙色工作服的管理员
在告知了预约看房后，小哥很有礼貌地带我参观了三套房间
带看的第一套是挂在小程序上展示页，也是店里的一套特价房，月租大概 4550 元
另外还有 360 元的服务费（包括物业费、网费和日常的维修服务，水电另算）
房间窗外对着一片正在施工的工地，略有些噪音
但房间的装修和配套，对于日常上班的单身白领或者情侣来说，已经非常齐备了
油烟机、电磁炉、小冰箱和独立卫生间
在聊到日常保洁时，小哥顺势介绍了一下城家 299 的会员卡，一方面租金会更便宜，另外还会赠送两次保洁服务
在去看另外一套房源的路上，我也了解了下该公寓的入住情况和人员
目前公寓大概有 180 多套房间，出租率在 90% 左右
在看到我露出有些惊讶的表情后，小哥也笑着说：
“很多住这里的人，都在人民广场和市中心上班，我们离 8 号线就几百米，出行很方便，很多白领看中了这点”
而在离开城家公寓后，我也搜索了一下附近一居室的公寓价格，基本上在 4200 到 6000 元 / 月
随后，我又驱车前往了位于馨乐庭长寿路店
来到 8 楼前台，在告知预约看房后，一位身穿浅灰色套装的接待人员带我坐电梯上楼
当天也看了三套户型结构不同的房源
在带看过程中，也和工作人员聊了下关于这家馨乐庭的一些情况
“目前我们开了 138 多套，还有 150 多套房源可能后期会陆续开放，入住率现在大概有 80% 左右”
在实地看房中，可以感觉到馨乐庭在户型上，会更注意细分
不同的面积和空间结构，甚至到软装的设计风格，都会有明显差异
比如只有卧室 + 厨卫的房间
也有兼具餐客厅 + 卧室，更具居家感觉的套房
也有设计风格比较符合外籍人士的异形户型等
我也询问了这里的入住人员结构，对方表示：
“一般都是外企的高管，或者外派到上海来的商旅客户，公司会承担部分或者全部费用，偶尔也会有少量本地客”
其中，她也提到了一个情况，去年疫情后，来问的年轻客户明显多了不少
“我们这也有一些大企业退休人员，他们的公积金和退休工资比较高，加上也一直不买房，就在这里一直住着，也挺久了”
房租方面，馨乐庭这家门店，主要从一万多到两万多每月不等
在整个带看过程中，馨乐庭在室内的设施上
还有一些服务（包括送快递，一周两次打扫，机器人外卖等），整体感觉比较接近星级酒店
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这么多酒店品牌在积极加码租赁市场背后
政策对租赁住房扶持力度的不断加大，越来越多的国企也下场，建设保障性租赁房屋
随着这部分市场占比的提升，对于稳定长租公寓价格起到了 “压舱石” 的作用
据数据显示，仅 2023 年前 8 个月，上海市新增的长租公寓房源已经超过了 2.46 万间，是全国范围内新开租赁大社区中，数量最多的一座城市
而这个数据之后也将继续快速扩张
而未来，当蓝领、白领的租赁市场份额，被大量保障性住房慢慢占据，留给酒店系旗下的公寓产品市场空间缩小
向中高端的服务性公寓模式发展，抢占高净值客户，是几乎所有酒店品牌在租赁市场发力方向
但目前来说，中高端的服务型公寓的市场，主要还是由国际品牌所占据，如较早进入国内的雅诗阁、万豪等
无论从品牌的市场认可度到服务水平，甚至高端公寓的运营经验上，外资品牌的综合实力更具优势
不久的未来，各种不同领域的品牌，必然会在中高端长租公寓领域，顶峰相见
来源：真叫卢俊
